La SCPI de rendement est une famille de ces sociétés civiles de placement immobilier et dont l’objectif principal est de distribuer des revenus locatifs ainsi que des rendements élevés. Elles s’appuient donc sur de l’immobilier professionnel plutôt que de l’immobilier résidentiel. Comment placer son argent dans ce type d’actif ?
Rappel sur les caractéristiques des SCPI de rendement
Ce sont de l’immobilier papier dont l’ensemble du patrimoine est géré par un professionnel. Ses missions : acquérir les immeubles, les mettre en location, collecter les loyers, supporter les différents travaux de réparation, d’entretien et de rénovation. Ce patrimoine se compose de locaux d’entreprises et d’entrepôts ainsi que de murs de commerces, dont les locataires sont, pour la plupart, de grandes enseignes afin de répondre aux objectifs de rendement fixés. Des immeubles opérant dans le domaine de la santé et de l’éducation font aussi partie de ce parc immobilier.
Les SCPI de rendement peuvent appartenir à la catégorie des diversifiées ou des thématiques, aussi appelées SCPI spécialisées. On distingue des SCPI régionales, européennes et internationales, faisant profiter de multiples atouts à l’investisseur. Cela par rapport aux caractéristiques du marché immobilier pour chacune de ces typologies d’immeubles, de même que pour chaque région.
Le choix des supports
Avant d’investir, il s’avère intéressant de se pencher sur la composition du patrimoine de la SCPI, compte tenu de la santé des différents secteurs d’activité dans un contexte de crise sanitaire non encore maîtrisé. À noter toutefois qu’il est impossible pour l’investisseur de choisir les immeubles qui l’intéressent : c’est à la société de gestion de mettre en place sa propre stratégie d’acquisition. Il s’agit donc de souscrire à un ensemble de lots d’immeubles non séparables. Toutefois, l’investisseur peut se renseigner sur la composition du patrimoine comme suit : à prépondérance d’immeubles de bureaux ou de murs de commerces, d’immeuble de santé, etc.
Réaliser un comparatif des meilleures SCPI
Un des critères à prendre en compte dans la sélection d’une SCPI : ses performances. Elles se traduisent par de nombreux indicateurs, tels que le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM, qui est le rendement annuel), la variation du prix moyen (VPM, aussi évaluée tous les ans), le taux de rendement interne (TRI, qui est le rendement moyen sur une période compilée). À cela s’ajoutent d’autres indicateurs : le taux d’occupation financier (TOF, à ne pas confondre avec taux d’occupation physique ou TOP), de même que le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros travaux (PGE). Ces deux derniers indicateurs (RAN et PGE) traduisent la capacité de la SCPI à se constituer des réserves à partir des loyers perçus et non distribués.
Rappelons que ce sont les SCPI de rendement qui génèrent des performances élevées, notamment en ce qui concerne le TDVM et le TRI. Les meilleures sont celles qui affichent un taux de distribution annuel de plus de 6%, voire plus de 6.30%. En période saine, certaines d’entre elles ont même servi un taux de plus de 7%. Toujours est-il que la moyenne générale pour ces SCPI de rendement est de 4.80% et qui est largement supérieur à celle des SCPI fiscales qui stagne autour de 3.5%.
Quels risques dans un investissement en SCPI de rendement ?
La composition du patrimoine étant des immeubles professionnels, les risques proviennent d’une conjoncture économique difficile comme ce fut le cas pour l’année 2020, avec des locataires en crise pour certains secteurs tels que ceux liés au tourisme et à l’hôtellerie de même qu’aux loisirs.
Le choix de la société de gestion est donc déterminant, puisque c’est elle qui garantit la pérennité de la SCPI et par conséquent, la continuité du versement des dividendes.
